Nasib Milenial Jabodetabek: Tak Bisa KPR di Gang, Uang Hanya Cukup Beli Rumah di Lokasi yang Jauh

JAKARTA, KOMPAS.com - Sudah hampir delapan tahun ini Arya (38) dan keluarga kecilnya tinggal di rumah kontrakan di Cinere, Depok. Lokasi kontrakannya itu cukup dekat dari rumah orangtuanya.

Arya sebenarnya sudah punya rumah sendiri yang dibeli pada tahun 2015. Lokasinya di Citeureup, Kabupaten Bogor. Saat itu, ia membeli rumah murah tipe 36 dengan harga kurang dari Rp 100 juta.

Namun, Arya memilih tinggal di rumah kontrakan yang lebih dekat dari kantornya di kawasan Jalan Sudirman, Jakarta Selatan. Dari Cinere ia hanya butuh waktu kurang dari sejam untuk sampai di tempat kerja.

Sementara itu, jika tinggal di Citeureup maka ia bisa menghabiskan waktu 1,5 sampai dengan 2 jam di perjalanan. Perjalanan bisa lebih lama saat hujan turun karena kemacetan biasanya terjadi di waktu-waktu tersebut.

Citeureup berjarak sekitar 38 kilometer dari Jalan Sudirman, sedangkan Cinere hanya sekitar 21 kilometer.

"Bisa tua di jalan gue kalau tinggal di sana," kata dia pada suatu ketika.

Baca juga: Masalah Klasik Rumah Subsidi, Lokasi Jauh dari Peradaban...

Dengan kemampuan daya beli rumah di rentang harga Rp 100 jutaan, Arya sebenarnya bisa saja membeli rumah di Cinere, yang dari segi lokasi relatif lebih strategis dibandingkan Citeureup.

Namun, rumah yang akan dia dapat bukanlah rumah tipe 36 di kawasan perumahan seperti yang dibeli di Citeurup. Dengan uang Rp 100 juta, Arya hanya bisa membeli rumah di dalam gang sempit di Cinere.

Saat ini, harga rumah tipe 36 di daerah Depok itu sudah menyentuh angka Rp 500 jutaan.

Arya sebenarnya tak masalah apabila rumahnya ada di dalam gang. Hal utama yang dia perhatikan adalah akses dari rumah menuju transportasi publik. 

Cinere relatif dekat dengan Lebak Bulus, Jakarta Selatan, yang memiliki layanan MRT. Layanan tersebut melewati lokasi kerja Arya.

Permasalahan justru ada pada bank.

Kompas.com/Alsadad Rudi Salah satu rumah seharga Rp 250 juta yang berlokasi di salah satu gang di Jalan Gang 100, Tanjung Barat, Jagakarsa, Jakarta Selatan. Tampak rumah berada di gang sempit yang tidak dapat dilintasi mobil. Foto diambil pada Jumat (31/3/2017).

Menurut Arya, ia pernah tertarik membeli salah satu rumah yang lokasinya tak jauh dari kontrakannya di Cinere. Rumah tersebut dibanderol dengan harga sekitar Rp 150 juta.

Namun, pengajuan pinjaman ke bank lewat skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR), ditolak. Alasannya, rumah tak punya akses yang bisa dilewati mobil.

Arya tak sendiri. Masalah serupa juga pernah dialami Farchan (35).

Pada 2014, Farchan pernah berminat membeli salah satu rumah gang di Rawasari, Cempaka Putih, Jakarta Pusat. Rumah tersebut mudah dijangkau dari kantor Farchan yang berlokasi di Jalan Gatot Subroto, Jakarta Selatan.

Seperti Arya, niat Farchan untuk membeli rumah di Rawasari tak bisa terealisasi karena pengajuan KPR ditolak oleh bank.

"Kalau ga KPR y berat, semisal mau pake cash keras dengan pinjaman langsung KTA dari bank ya pasti engap nyicilnya," tulis Farchan lewat kicauannya di twitter pada 1 Oktober 2021.

ini problematikanya beli rumah di kampung-kampung kota Jakarta.

awal mau beli rumah naksir di daerah Rawasari, harganya sama dengan harga rumah di Ciputat/Pamulang.

kendalanya cuma satu KPR bosque, ditolak melulu dengan alasan akses, karena aksesnya ga muat mobil.

— Farchan Noor Rachman (@efenerr) October 1, 2021

Pada akhirnya, Farchan dan istrinya mengajukan KPR di Pamulang, Tangerang Selatan. Harga rumahnya sekitar Rp 400 juta. Harga tersebut kurang lebih sama dengan harga rumah gang yang diincar Farchan di Rawasari.

Baik Arya dan Farchan sama-sama dari generasi milenial, yakni mereka yang lahir pada rentang waktu tahun 1981 sampai dengan 1996.

Generasi milenial kerap disebut-sebut sebagai generasi yang tengah kesulitan untuk membeli rumah. Arya dan Farchan bisa dibilang masih beruntung mampu membeli rumah walaupun di lokasi yang tak mereka inginkan.

Baca juga: 81 Juta Milenial Indonesia Belum Punya Rumah

"Yang penting punya rumah" itu racun buat anak muda sih.....
Kecuali lo udah pensiun, mobilitasnya kagak tinggi, tinggal di Kabupaten belakangnya sawah juga nggak masalah.

Tinggal menikmati hidup doang.

— ????????????????? (@rizkidwika) February 19, 2021

Kenapa Rumah Gang Sulit Mendapat KPR?

Sulitnya rumah gang mendapat persetujuan KPR sebenarnya tak dimuat dalam syarat tertulis pengajuan KPR, seperti yang ada pada KPR Bank Tabungan Negara (BTN).

BTN merupakan bank BUMN yang selama ini rutin menyalurkan KPR ke masyarakat. Sebelum dilakukan juga oleh bank-bank lain, KPR adalah nama produk kredit perumahan yang pertama kali dikembangkan oleh BTN pada 1976.

Saat dihubungi pada Senin (14/2/2022), Sekretaris Perusahaan BTN Ari Kurniaman mengatakan, pada intinya rumah untuk pengajuan KPR haruslah rumah yang "marketable", dalam artian rumah yang mudah untuk dipasarkan.

"Kalau soal akses tak bisa dilewati mobil akan saya cek dulu. Karena kalau berbicara soal marketable, kalau misal rumahnya ada di Jakarta Pusat, lokasinya strategis, apa iya tidak mudah dijual," kata Ari kepada Kompas.com.

Baca juga: Mengenal Apa Itu KPR, Syarat Pengajuan, dan Suku Bunganya

Untuk memastikan seputar aturan akses mobil ini, Kompas.com sempat mendatangi bagian pelayanan pengajuan KPR di BTN Cabang Margonda Depok pada Rabu (16/2/2022).

Salah seorang petugas, Risma mengatakan, tak semua orang berminat membeli rumah dalam gang sehingga tak memenuhi prinsip marketable. Kondisi inilah yang menjadi penilaian tersendiri oleh bank saat memberi persetujuan KPR.

"Karena kalau misal kreditnya macet dan terhenti, bank kan harus menjual kembali rumahnya. Kalau rumahnya di gang kan tidak semua orang mau beli," ucap Risma saat ditemui Kompas.com, Rabu (16/2/2022).

Menurut Risma, rumah dalam gang bisa mendapat persetujuan KPR jika aksesnya masih bisa dilewati satu mobil dan satu sepeda motor secara berlawanan arah.

"Tidak harus dua mobil yang berlawanan arah," ujar Risma.

Mengacu pada keterangan Ari dan Risma, dapat disimpulkan bahwa rumah di gang sebenarnya bisa saja untuk pengajuan KPR. Pasalnya, kewajiban akses harus bisa dilewati mobil tidak ada diatur secara tegas dan tertulis.

Jakarta was added to streetview a couple years ago, but no one told me. The arterials here are as narrow as the residential streets of Tokyo, and the side streets are in places verdant walking paths too small for any cars. Abundant greenery is found everywhere, though. pic.twitter.com/VIIiMfDSlr

— Charlie Gardner (@OldUrbanist) February 23, 2021

Rumah Gang, Solusi Hunian untuk Milenial

Para pakar dan pemerhati tata kota banyak yang berpendapat bahwa rumah di gang bisa jadi solusi atas kebutuhan hunian, khususnya di Jabodetabek.

Di kalangan para pakar dan pemerhati tata kota, rumah dalam gang sering diistilahkan sebagai rumah yang berada di kampung kota.

Pendiri dan Direktur Rujak Center for Urban Studies Elisa Sutanudjaja mengatakan, lokasi kampung kota cukup strategis dan cenderung dekat dengan jaringan transportasi umum. Keadaan ini sangat pas dengan konsep TOD atau transit oriented development.

"Gang-gangnya yang menembus serta memberikan jalan pintas sesungguhnya komplementer terhadap konsep TOD yang mengedepankan mobilitas non-motor, seperti berjalan kaki dan bersepeda untuk melanjutkan perjalanan dengan transportasi umum," kata Elisa lewat tulisannya yang dimuat di laman Rujak.

Kota2 Jepang pun terbentuk dan terdiri atas ‘kampung2’.
Ini kampung di Tokyo, di Osaka, di Kyoto. pic.twitter.com/IL5dmFyaqi

— Elisa (@elisa_jkt) September 10, 2018

Rumah di gang alias kampung kota tentu saja berbeda dengan rumah-rumah di perumahan. Jika rumah-rumah di perumahan dibangun oleh developer, tidak demikian dengan rumah di gang yang biasanya dibangun oleh perorangan.

Menurut Elisa, sampai saat ini belum ada insentif yang diberikan negara untuk rumah di gang. Padahal, banyak warga pemilik lahan di gang yang berupaya membantu negara dalam menyediakan hunian layak.

Elisa mencontohkan rumah-rumah petak ataupun kontrakan yang dibangun di kampung-kampung kota di sekitar pusat bisnis.

Terlepas dari ada tidaknya pelanggaran terkait peruntukan bangunan, Elisa menilai warga yang berupaya menyediakan hunian untuk orang lain sudah selayaknya mendapat insentif dari negara.

Baca juga: Meski Rumah di Gang Sempit, Ayu Ting Ting Tetap Bahagia dan Rezeki Lancar

"Tapi hingga hari ini tidak ada insentif atau kemudahan bagi perorangan pemilik lahan luas yang menggunakan lahannya menjadi rumah layak bagi banyak keluarga," kata Elisa kepada Kompas.com, Jumat (17/2/2022).

Dua sisi Jakarta:

Kampung kota dengan pemukiman padat penduduk yang penuh kehidupan

vs

Pusat bisnis kota dengan jalan lebar berisi mobil yang mati aktivitas karena gedungnya mengisolasi diri dari trotoar jalan pic.twitter.com/FBx1vrFFmb

— Adriansyah Yasin Sulaeman (@adriansyahyasin) November 21, 2021

Alih-alih memberikan insentif, Elisa menilai aturan perbankan justru diskriminatif terhadap orang yang mengajukan kredit perumahan pada ukuran jalan tertentu.

Ketiadaan insentif inilah yang membuat kampung kota jadi sulit berkembang.

"Negara harus mau bermitra dengan rakyatnya sendiri, termasuk memberikan insentif serupa seperti yang dinikmati developer. Jika bank swasta tidak bisa kasih kredit, ya minimal BUMN atau BUMD harus bisa karena mereka diberikan misi juga oleh negara," ucap Elisa.

Baca juga: Milenial Cenderung Cari Rumah Dekat Pusat Kota

Menurut Badan Pusat Statistik (BPS), generasi milenial adalah mereka yang kini sedang berada dalam usia produktif. Karena dalam usia produktif, lokasi tempat tinggal tentu menjadi sangat penting.

Tempat tinggal yang terlalu jauh dari tempat kerja bukan hanya membuat lelah, penghasilan bulanan pun bisa habis hanya untuk biaya transportasi.

Kondisi itulah yang sempat disinggung mantan wakil presiden Jusuf Kalla. Saat menjadi pembicara dalam acara Indonesia Development and Business Summit 2019, Kalla mengatakan, selama ini ada suatu kondisi di Jabodetabek yang berbanding terbalik dengan di luar negeri.

KOMPAS / AGUS SUSANTO Permukiman padat penduduk yang dikelilingi gedung bertingkat di Kuningan, Jakarta Selatan, Minggu (12/5/2013).

Menurut Kalla, di luar negeri, orang kaya lebih memilih tinggal di pinggir kota dan daerah pusat kota biasanya dihuni oleh orang-orang tidak mampu.

Pengertian tidak mampu di sini tentu saja masih relevan dengan milenial pekerja yang tidak sanggup membeli rumah di perumahan ataupun apartemen mewah di pusat kota Jakarta.

"Kalau kita sebaliknya. Orang kaya tinggal di kota, orang yang tidak mampu di pinggir kota," kata Kalla di Hotel Kempinski, Jakarta, Selasa (22/1/2019).

Kalla menilai, banyaknya orang tidak mampu yang tinggal di pinggir kota inilah yang menyebabkan mereka tidak bisa meningkatkan kesejahteraan hidupnya. Pasalnya, mereka harus mengeluarkan biaya transportasi yang lebih mahal setiap harinya.

Baca juga: Benarkah Milenial Tak Bisa Beli Rumah? Ini Cerita Pengembang

Hunian merupakan kebutuhan paling mendasar setiap manusia selain pangan dan pandang.  Sudah sepatutnya negara hadir dan menyediakan hunian yang layak untuk setiap warga negara.

"Cita-cita untuk terselenggaranya kebutuhan perumahan rakyat bukan mustahil apabila kita sungguh-sungguh mau dengan penuh kepercayaan, semua pasti bisa," ucap proklamator Mohammad Hatta saat Kongres Perumahan Rakyat Sehat di Bandung pada 1950.

Ucapan Hatta itu menegaskan bahwa semua orang berhak mendapatkan hunian layak apabila ada itikad baik dari semua pihak.

Dalam konteks Jabodetabek masa kini, hunian layak juga bisa dikaitkan dengan kemudahan akses dan tentu saja lokasi yang tidak jauh dari tempat kerja.